Постановление президиума ВАС РФ от 01.06.2010 N 2620/10
По делу N А38-5402/2008 "При передаче в ипотеку по одному договору нескольких объектов недвижимости достаточно указать общую оценку заложенного имущества, без определения
стоимости каждого объекта. В таком случае условие об оценке залога является согласованным"
Суть спора
Между ОАО "Всероссийский банк развития регионов" (далее - Банк) и ЗАО "Серпуховской текстиль" (далее - Общество) был заключен договор об открытии кредитной линии. В качестве обеспечения исполнения обязательств по этому договору Банк и третье лицо подписали договор залога недвижимости (ипотеки) (далее - договор), предметом которого были 11 нежилых зданий и право аренды земельного участка, на котором они расположены. Договор был зарегистрирован.
В договоре была определена общая стоимость заложенных объектов недвижимости, но не стоимость каждого из них.
Впоследствии заемщик не возвратил кредитные средства, и Банк подал в суд иск об обращении взыскания на заложенное имущество.
Стороны, заключая договор залога, нередко закладывают несколько объектов по одному договору и указывают общую оценку залога, не уточняя стоимость каждого объекта. Это может быть связано с тем, что заложенное имущество было приобретено залогодателем по одному договору купли-продажи, в котором была указана единая цена.
Статья 339 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), а также п. 1 ст. 9 Федерального закона от ! 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) предусматривают в качестве существенного условия договора залога оценку закладываемого имущества. Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не уточняют, какой должна быть оценка залога, если объектов договора несколько. Достаточно ли указать общую оценку всех заложенных объектов или необходима оценка каждого из них? Является ли условие договора залога нескольких объектов об их оценке согласованным, если указана только общая стоимость всего заложенного имущества, а каждый объект в отдельности не оценен?
Решения судов разных инстанций
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, что было поддержано судами апелляционной и кассационной инстанций.
Суды исходили из того, что договор залога является незаключенным ввиду несогласованности сторонами условия об оценке, поскольку в договоре указана только общая стоимость заложенного имущества и каждый объект недвижимости в отдельности не оценен.
ВАС РФ в Определении от 23.04.2010 N ВАС-2620/10 (далее - Определение), принятом по данному делу, пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций подлежат пересмотру в порядке надзора в целях единообразного толкования и применения норм права при разрешении рассматриваемого вопроса.
В Определении было указано, что по вопросу согласования условия об оценке залога нескольких объектов отсутствует единообразие судебной практики. В качестве примера было приведено решение суда первой инстанции, принятое по схожему спору (в залог было передано 10 объектов недвижимости), в котором суд признал условие об общей оценке заложенного имущества согласованным, а договор залога - заключенным.
Следует отметить, что данный вопрос действительно не имеет однозначного ответа в судебной практике, хотя можно выделить преобладающую позицию: при залоге нескольких объектов (как правило, недвижимости) условие об оценке залога является согласованным, даже если в договоре указана только их общая оценка, без определения стоимости каждого объекта.
Суды обосновывают данную позицию тем, что такое определение оценки залога не противоречит действующему законодательству (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2009 по ! делу N А56-5616/2009, Постановление ФАС Центрального округа от 20.04.2010 N Ф10-242/09(3)).
Также суды, признавая условие об оценке залога согласованным, указывают на то, что общая оценка нескольких заложенных объектов не препятствует их реализации, если лицо, оспаривающее данное условие, не доказало обратного (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2010 по делу N А74-1986/2009, Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2010 N КГ-А40/4990-10, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.09.2008 N Ф08-5272/2008).
На основании последнего аргумента можно предположить, что если лицо, оспаривающее условие об оценке залога (например, с целью признания договора незаключенным), докажет, что определение в договоре только общей стоимости залога препятствует реализации заложенных объектов, то такое условие может быть признано несогласованным.
Следует отметить, что в судебной практике существует и противоположная позиция, согласно которой условие об оценке залога является несогласованным, а договор залога - незаключенным, если не определена стоимость каждого из заложенных объектов (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2004 N А05-1619/03-59/23).
Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - Президиум ВАС РФ) отменил судебные акты судов нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.
Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Это следует из системного анализа норм ГК РФ, Закона об ипотеке, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Кроме того, ни ст. 339 ГК РФ, ни ст. 9 Закона об ипотеке не соде! ржат указания на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности.
Поэтому определения в договоре залога (в том числе залога недвижимости) общей стоимости заложенного имущества достаточно для того, чтобы считать условие об оценке залога согласованным.
Таким образом, Президиум ВАС РФ поддержал преобладающую в настоящее время позицию по данному вопросу. Однако следует отметить, что в рассматриваемом Постановлении не указана связь условия об оценке залога с реализацией заложенных объектов недвижимости.
Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление Президиума ВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.
Правовая позиция, изложенная в рассматриваемом Постановлении, уже воспринята судебной практикой (Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-3228/10 по делу N А56-5616/2009).
Судебная практика по вопросу возможности отчуждения части
здания (сооружения) или помещения, если в ЕГРП есть запись
о государственной регистрации права собственности
на все здание (сооружение) или помещение
Судебная практика не содержит однозначной позиции по рассматриваемому вопросу.
Как правило, суды признают возможность отчуждения части недвижимого имущества без дополнительной регистрации этой части в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Так, в Определении ВАС РФ от 10.07.2008 N 8721/08 по делу N А07-9976/2007-А-СИВ сделан вывод о том, что Закон о государственной регистрации прав не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта неделимого имущества, которое имеет единый кадастровый номер и о котором есть сведения, позволяющие идентифицировать на кадастровом плане эти части и выделяемую долю. Практика федеральных арбитражных судов округов поддерживает данную позицию (Постановление ФАС Московского округа от 26.11.2009 N КГ-А40/12272-09, Постановления ФАС Поволжского округа от 19.08.2009 по делу N А55-19196/2008, от 14.07.2009 по делу N А65-26458/2008, от 20.05.2009 по делу N А65-22057/2008).
ВАС РФ дополнительно отметил в Определении от 11.07.2008 N 8723/08 по делу N А07-9975/2007-А-СИВ, что часть помещения, выделенная и отчужденная по договору купли-продажи, и оставшаяся часть не являются вновь созданными объектами недвижим! ого имущества, в связи с чем отчуждение выделенной части производится без дополнительной регистрации за продавцом права собственности.
При таких обстоятельствах суды признают решения Росреестра об отказе в государственной регистрации перехода права собственности противоречащими действующему законодательству и нарушающими права и законные интересы лиц, обратившихся за госрегистрацией данного перехода (см., например, Определение ВАС РФ от 18.02.2010 N ВАС-1408/10 по делу N А40-52433/09-106-307).
Однако по этому вопросу существует и иная позиция судов. Так, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2008 по делу N А38-3483-15/334-2006(А38-3483-15/3-2007) отмечено! : "... предметом купли-продажи недвижимости может быть только обособленное имущество, которое можно идентифицировать при переходе на него права собственности, подлежащего регистрации... Чтобы заключить договор купли-продажи находящихся в блоке ряда помещений, собственник должен иметь зарегистрированное право собственности именно на эти нежилые помещения, а не на здание как таковое...".
Данную позицию также подтверждает Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2002 N А56-8577/02, в котором указываетс! я, что права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав. При этом регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на это здание в целом (см. также Постановление ФАС Уральского округа от 17.04.2006 N Ф09-! 1944/06-С3 по делу N А76-33711/05-46-1188).
Позиция Росреестра по вопросу возможности отчуждения части
здания (сооружения) или помещения, если в ЕГРП есть запись
о государственной регистрации права собственности
на все здание (сооружение) или помещение
Позиция Росреестра, отраженная в Письме, заключается в том, что регистратор не вправе самостоятельно (при отсутствии соответствующего заявления правообладателя):
- прекращать право собственности на объект недвижимости, право на который ранее зарегистрировано в ЕГРП;
- формировать раздел ЕГРП на новый объект, образованный путем выделения из соответствующего объекта недвижимости его части, и регистрировать право собственности на новый объект приобретателя по договору об отчуждении объекта недвижимости;
- формировать раздел ЕГРП на преобразованный объект недвижимости (с учетом выделения части из ранее существовавшего объекта недвижимости, права на который были зарегистрированы в ЕГРП).
Свою позицию Росреестр обосновывает содержанием абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделка с таким объектом возможна при условии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
Таким образом, без выражения воли собственника путем подачи соответствующего заявления в Росреестр на выделение из объекта недвижимости его части (например, выделение помещения из здания) государственный регистратор не вправе осуществлять вышеуказанные действия.
Возможность осуществления таких действий без подачи соответствующего заявления собственником Росреестр видит только после изменения законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Следует отметить, что косвенно данная позиция подтверждается разъяснениями ВАС РФ. Так, в силу п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений путем подачи соответствующего заявления, то при внесении в ЕГРП записей об образовании самостоятельных объектов недв! ижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись.
Из изложенного следует, что выделение помещения из здания возможно только в результате волеизъявления собственника, выраженного путем подачи соответствующего заявления, что в свою очередь является основой приведенной выше позиции Росреестра.
Таким образом, можно сделать вывод, что вероятность отказа в государственной регистрации перехода права собственности на часть здания (сооружения) или помещения, право собственности на которую не зарегистрировано (при наличии зарегистрированного права собственности на такое здание (сооружение) или помещение в целом), довольно высока.
В то же время преобладающая позиция в судебной практике по данному вопросу дает заявителям шанс, что решение о таком отказе будет признано незаконным.
Материал подготовлен специалистами компании КонсультантПлюс и предоставлен региональным центром Сети ООО "Информационный Центр ЮНОНА"
